Minulý týden jsem stážoval na Odboru výstavby a životního prostředí. Pracovníci stavebního úřadu mi trpělivě vysvětlovali úskalí stavebního řízení, územního plánu i životnosti staveb. Pod dobříšský úřad spadají nejen stavby ve městě, ale také v okolních 23 obcích v rámci Dobříše jako obce s rozšířenou působností (ORP). Z okolních obcí existuje stavební úřad pouze v Novém Kníně. Z Knína řeší Chotilsko, Malou Hraštici, Novou Ves pod Pleší, Mokrovraty, Čím, Nové Dvory a Korkyni. Vše ostatním řeší na Dobříši.
Kdo z úředníků má na starosti jakou obec či část Dobříše, ukazuje interaktivní mapa (zde). Každý z úředníků zpracuje za rok 150-200 případů.
Celý tým Odboru je 22 lidí.
Stavební řízení je složitý proces
Jak to probíhá? Stavebník má pozemek, tedy vlastní kus půdy, na které podle územního plánu může „něco“ stavět. Co přesně, to určuje právě územní plán. Na stavební úřad musí podat žádost o stavební povolení, nebo územní rozhodnutí. Územní rozhodnutí je zpravidla ten první krok. Nejčastější varianty:
- Územní rozhodnutí – zpravidla umístění stavby na pozemku
- Stavební povolení – zpravidla úpravy existující budovy
- Společné územní a stavební řízení – kombinuje oba předchozí procesy do jednoho – typicky když chci stavět nový dům
- Územní souhlas a ohlášení – když chci nový dům a mám souhlasy sousedů
Vždy platí, pokud nevím, co za povolení je potřeba, jdu se zeptat.
Potřebné podklady pro společné řížení definuje §94l odst. 2 stavebního zákona:
- souhlas k umístění a provedení stavebního záměru podle § 184a (Není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby…, dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby)
- závazná stanoviska, popřípadě rozhodnutí dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů nebo tohoto zákona, a jiné doklady vyžadované zvláštními právními předpisy, nevydává-li se koordinované závazné stanovisko podle § 4 odst. 7, nebo nepostupuje-li se podle § 96b odst. 2,
- stanoviska vlastníků veřejné dopravní nebo technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem,
- smlouvy s příslušnými vlastníky veřejné dopravní nebo technické infrastruktury, vyžaduje-li záměr vybudování nové nebo úpravu stávající veřejné dopravní nebo technické infrastruktury,
- dokumentaci pro vydání společného povolení, která obsahuje průvodní zprávu, souhrnnou technickou zprávu, situační výkresy, dokumentaci objektů a technických a technologických zařízení a dokladovou část,
- návrh plánu kontrolních prohlídek stavby
Součástí předkládané dokumentace je i souhlas dotčených vlastníků okolních nemovitostí. Nejjednodušším způsobem je na plány budovy doplnit jméno souseda, slovo „Souhlasím“ a získat jeho podpis. Jenže tady se to často zasekne.
Paradoxně to, co by o kus dál nevadilo, za vlastním plotem často nikdo nechce. Onen univerzální syndrom NIMBY – Not In My Back Yard postihuje často i dobříšské sousedy. Nimbyismus je velmi nepříjemný.
Soused sice kdysi také potřeboval souhlasy sousedů, ale odkývnout novou stavbu za svým plotem už nechce. A tak stavebník argumentuje, čeká, přemlouvá… Přitom často by stačilo trochu vstřícnosti a ochota hledat kompromis z obou stran. Dokud je budoucí dům jen na papíře, jde se spoustou věcí hýbat. Pokud sousedovi vadí okno, lze ho posunout o metr do strany, pokud mu vadí poloha domu, lze ho třeba natočit či posunout, pokud se mu nelíbí omítka, lze zvolit jinou. Variant, jak spor řešit, je vždy celá řada. Ano, kompromis není ideální pro žádnou ze stran, ale může vést k řešení přijatelném pro všechny účastníky v dohledném čase. Stavebník bohužel tahá za kratší provaz. Když mu soused souhlas nepodepíše, může se stavebník stavět na hlavu, nestaví.
Když jde vše hladce, čeká stavebník na vydání územního rozhodnutí 30 dnů (územní souhlas a ohlášení), pak dostane ceduli STAVBA POVOLENA a může začít. Když jde vše hladce, sousedi si v průběhu stavby nestěžují, nic se nepovede překopnout a stavební firma má dost lidí i materiálu a nejsou žádné změny stavby před dokončením a nedojdou peníze a neobjeví se archeologický poklad či v mapě nezanesený kabel a ani nic dalšího se nepodělá, tak dostaví a proběhne závěrečná kontrolní prohlídka – platí pro rodinný dům. Větší stavby a stavby pro podnikání se kolaudují. Při závěrečné kontrolní prohlídce si stavební úřad prohlédne, zda stavba vznikla přesně podle dokumentace a dá razítko. Úplně nejrychleji v našem regionu vznikly domy za 11 a půl měsíce. A nejpomaleji? Máme tu stavby, co dosud nebyly ani zahájeny a stavebník jen prodlužuje platnost stavebního povolení. Zahájit totiž musí do 2 let od vydání stavebního povolení. Nebo zde jsou stavby, které se sice rozestavěly, ale z nejrůznějších důvodů nejsou dokončeny již řadu let.
Územní plánování
Co lze kde stavět určuje územní plán. Ten specifikuje, zda na stavebním pozemku může vzniknout dům, chata či škola nebo třeba výrobní hala. Digitální územní plán Dobříše je zde. Územní plán také stanoví, jak velká plocha pozemku může být zastavěna, jak vysoká může být budova či kolik může mít pater. Územní plán schvaluje zastupitelstvo. Každá změna musí projít velmi pomalým a velmi podrobným procesem návrhů, připomínek dotčených orgánů (povodí Vltavy, hasiči, Ministerstvo obrany, báňský úřad, hygiena…) i obyvatel, analýzou dopadů na životní prostředí atd.
Územní plán sídelního útvaru Dobříš-Stará Huť vznikl v r. 1994 a v následujících letech proběhlo 17 změn. V r. 2010 se tento dokument překlopil se změnou legislativy do současného územního plánu Dobříše. Následně proběhly 2 změny. Aktuálně platí v Dobříši územní plán po změně č.2, kterou zastupitelstvo schválilo v r. 2017. Od toho roku různí majitelé pozemků přicházeli s požadavky na další změny, které tvoří balík změny územního plánu č. 3. Celkem se jedná o 17 lokalit. Zastupitelstvo schválilo zadání v lednu 2020. Od té doby proběhla už kola vyjadřování dotčených orgánů i sběr připomínek občanů. Veřejné projednání je plánováno na letošní podzim, schválení snad z kraje r. 2023, tedy po třech letech od zadání. Je to dlouho, ale zdaleka to není neobvyklé. V našem regionu se nejrychleji celým procesem změny územního plánu povedlo projít menším obcím, když obsahem změny byl jeden pozemek. Pak se celý proces připomínek, vyjadřování a veřejného projednávání stihl za rok. Naopak zde máme několik změn, které trvají 7 i 10 let. Tím, že zadání i finální dokument schvaluje vždy zastupitelstvo, a to se mění po volbách každé 4 roky, je ukočírování rozumného termínu někdy až nadlidský úkol. Pro žadatele o změnu je to střelba na pohyblivý cíl, protože výsledek ani termín jim nikdo není schopen předem slíbit.
Ochrana památek
Pod OVŽP patří i ochrana památek. V ORP Dobříš máme 64 kulturních památek, z toho 20 je na území města Dobříš. Vedle toho zde jsou 3 území s plošnou památkovou ochranou: městská památková zóna v Novém Kníně, ochranné pásmo zámku Dobříš a ochranné pásmo Památníku Karla Čapka. Znamená to, že když se něco má dít v blízkosti památky, je k tomu třeba získat stanovisko památkáře. Naše památkářka a Národní památkový ústav se vyjadřovali třeba k izolaci zdi radnice, když se kolem ní pokládal nový chodník, nebo k barvě fasády ZUŠ.
Větší pozornost veřejnosti si vysloužil most přes Pilský potok, který byl prohlášen v r. 2020 za Národní kulturní památku mj. na základě petice Okrašlovacího spolku a stanoviska zastupitelstva. Další více sledovanou „památkou“ je Bartošova vila č.p. 262, kterou se nakonec nepovedlo vyhlásit za památku a kde majitel již získal povolení k demolici. Památkou je pouze její rondokubistická branka, tu bourat nelze.
Černé stavby
Ne všechny stavby jdou podle plánu. Vyskytují se i případy, kdy majitel postaví stavbu zcela v rozporu se stavebním povolením nebo dokonce bez stavebního povolení. Pak začíná kolotoč výzev, vysvětlování, dokazování. Může to skončit dodatečným povolením, ale také příkazem k odstranění černé stavby. I v rámci Dobříšska a Novoknínska nějaké černé stavby máme a stavební úřad je řeší. V některých případech se tím zabývá už nadřízený orgán, Krajský úřad Středočeského kraje, Odbor územního plánování a stavebního řádu. Některé stavby jsou předmětem dlouhých soudních sporů. Někdy bohužel zvítězí temné síly: závist, zášť či prostá msta. Násobené ještě soubojem právníků.
Pár příkladů: patro navíc nad výškový limit či limit počtu pater, rozpříčkovaný byt na více bytů, příliš zastavěná plocha pozemku, stavba umístěná z části na cizím pozemku bez souhlasu majitele, desítky let trvající odpor proti kanalizační trubce uložené v metrové hloubce, skladová hala postavená na poli v rozporu s územním plánem atd.
Přitom právní postup odstranění černé stavby je takový, že stavební úřad vydá rozhodnutí a vyzve majitele černé stavby, aby ji odstranil. Pokud se zdráhá, je povinností stavebního úřadu, tedy města Dobříše(!), takovou stavbu odstranit. Náklady pak může vymáhat po majiteli soudně. Proto se do toho obce nehrnou. Protože platit z městského rozpočtu buldozery na soukromém pozemku s vidinou, že náklady možná za několik let vysoudí zpět, nikoho moc nelákají.
Ony konfliktní a léta se táhnoucí spory sice s sebou nesou stohy popsaného papíru, desítky hodin práce úředníků i účastníků, rozjitřenou atmosféru na jednáních, jedovaté dopisy atd., naštěstí však tvoří velmi malou část z celkového počtu staveb. Každý z úředníků nějakou takovou zapeklitou stavbu má a umí historii sporu odrecitovat i o půlnoci. Odhadem 99 % staveb prochází celým procesem normálně, třeba i s odklady a změnami, ale v rámci běžných procesů a dohod.
Stavební superúřad je blbost
Světová banka srovnává země v rámci analýzy Doing Business. Také v oblasti povolování staveb. ČR se mezi 190 sledovanými zeměmi v r. 2020 zařadila na 157. příčku, před námi je Kamerun, za námi Honduras a Burundi.
Přitom z Evropy je nejlepší Dánsko (4.místo), dál Německo (30.), Polsko (39.), Rakousko (49.), Maďarsko (108.) a Slovensko (146.). Zde originál data a zde zpráva česky.
Předchozí vláda ANO navrhla novelu stavebního zákona, na základě které by se stavební úřady v jednotlivých obcích měly sloučit a centralizovat na úrovni kraje. Ale především by se měly oddělit od místních samospráv. Tedy podobně jako funguje finanční úřad či úřad práce. Z mého pohledu je to nesmysl. Zatímco výpočet daní či dávek může pro Dobříšáka zpracovat klidně úředník v Ostravě, stavební řízení tak jednoznačné není. Velkou roli hraje znalost místních podmínek. Úředník v Dobříši zná všechny souvislosti, zná daný pozemek a zpravidla zná i historii staveb na sousedních pozemcích, napojování sítí atd. S navrženou centralizací nesouhlasím. Před rokem jsem k tomu s více než tisícem dalších starostů podepsal i petici organizovanou Svazem měst a obcí (zde).
Podle mého názoru namísto slučování úřadů je nutné začít optimalizovat stavební procesy. Tj. zjednodušovat administrativu. Nyní se čeká na doručení každého dopisu, rozhodnutí jsou několikastránková, přezkoumávání je pomalé atd. A v rámci úpravy procesů vše zásadně digitalizovat. Dnes na jeden dům potřebujete minimálně 2 šanony. Až tohle bude pročištěné, pak teprve je na místě debata o strukturálních změnách stavebních úřadů.
Do té doby bychom snad mohli alespoň předstihnout ten Kamerun.
